从物管行业大爆炸时代,看德商产投服务的差异化打法

时间:2022-1-11 作者:admin

  当下,地产开发商正在迎来史无前例的挑战。在三道红线、集中供地等多重调控措施下,地产开发商的发展再一次被按下“暂停键”,资本市场也对地产开发行业充满了悲观情绪。

  但令人惊奇的是,资本市场仍然对地产相关的物业管理服务行业表现出了极大的兴趣。Choice数据显示,融创、保利、碧桂园的滚动市盈率都在5倍左右,而融创服务、保利服务、碧桂园服务的滚动市盈率均维持在20倍左右,物业管理服务企业的估值水平远超地产企业。

  资本市场看好物业管理服务行业的逻辑不难理解。一方面,物业管理服务行业的商业模式更优秀,拥有轻资产运营的特性;另一方面,物业管理服务行业的市场规模足够大。东方证券研报指出,到2030年,基础物业管理服务市场规模将达1.7万亿元。

  优秀的商业模式叠加庞大的市场规模,也吸引诸多巨头进入物业管理服务赛道,导致行业分化加剧,竞争趋于白热化。那么,中等规模的物业管理服务企业,应该如何抓住行业的历史机遇呢?

  近期在港股上市的德商产投服务(02270.hk),给我们提供了一个不错的参考案例。

  作为一家深耕川渝地区的物业管理服务公司,德商产投服务的收入规模并不算大,但近几年的收入水平却提升迅猛。招股书显示,2018年至2020年及2021年前5个月,德商产投服务的收入分别为6396.4万元、6911.6万元、1.27922亿元及8915.9万元。2018年至2020年,公司收入的年复合增长率约为41.4%。

  德商产投服务业绩高速增长的原因主要有两点:一是德商产投服务聚焦中高端物业管理服务市场,同时深耕经济高速增长的川渝地区,形成了独特的差异化竞争优势;二是德商产投服务背靠德商置业集团,集团的强力支撑,叠加公司强悍的并购整合能力,为其业绩增长保驾护航。

  从长期视角来看,随着物业管理服务行业规模的增长,德商产投服务有望凭借现有的竞争优势,获得持续高增长。

  物管大爆炸时代,行业分化进行时

  从当下视角来看,物业管理服务行业是一个规模庞大且依旧在高速增长的行业。东方证券研报指出,到2030年,物业管理服务行业管理面积将达到约369亿平米,基础物业管理服务市场规模达1.7万亿元,行业总规模(基础服务+增值服务)将超过2.5万亿元。

  背后的原因不难理解。一方面,过去由于城市化水平较低,住宅物业渗透率并不算高。近年来,随着城市化水平的提升,住宅物业渗透率也持续提升。中指院数据显示,2020年总存量物业渗透率为53.5%,相较于2015年提升10.2个百分点,但相较于北京93.7%的住宅物业渗透率仍然存在巨大的提升空间。

  另一方面,随着“机关及企事业单位后勤服务改革”、“公共服务领域鼓励社会资本投资和运营”等政策的推出,非住宅物业管理业务的天花板也在持续提升。从上图的趋势来看,2020年非住宅在管面积增速明显高于住宅在管面积增速。

  某种程度上说,当下的物业管理服务行业处于存量优化和增量扩张并行的发展阶段。

  从存量市场角度来看,龙头物业管理服务公司正在快速扩张,市占率迅速提高,行业集中度向地产行业靠拢,市场竞争趋于白热化。

  从增量市场角度来看,部分物业管理服务企业开始打造第二条增长曲线,发力非业主增值服务、三供一业、城市服务、商业运营服务等高毛利业务,开辟新的战场。

  上述变化带来的结果是,物业管理服务行业的发展正在出现分化。中指数据显示,2021年,物业管理服务行业百强企业的市场份额达到52.10%,相较于2020年提升了1.09个百分点;但TOP10的物业管理服务企业市场份额为16.11%,相较于2020年提升5.94个百分点。头部物业管理服务公司市场份额的提升速度明显高于行业平均水平。

  即使如此,相较于地产开发行业百强企业高达75%的市场份额,物业管理服务行业的集中度仍有较大提升空间。这意味着,现有的玩家们仍然有机会完成“鲤鱼跃龙门”。站在十年后看当下,一场关于物业管理服务行业的诸侯分化、洗牌大战已经拉开了帷幕。

  一个值得思考的问题是,中等规模的物业管理服务企业应该如何抓住机遇实现进一步发展呢?关于这点,近期在港股上市的德商产投服务给我们提供了一个不错的参考。

  瞄准中高端市场,德商产投服务的差异化竞争

  作为一家深耕川渝地区的物业管理服务公司,德商产投服务的收入规模并不算大,但近几年的收入水平却提升迅猛。招股书显示,2018年至2020年及2021年前5个月,德商产投服务的收入分别为6396.4万元、6911.6万元、1.27922亿元及8915.9万元。2018年至2020年,公司收入的年复合增长率约为41.4%。

  在竞争愈发激烈的物业管理服务市场上,德商产投服务的业绩能够保持连年高速增长,主要得益于公司定位差异化发展。所谓差异化,主要有两点:聚焦门槛更高的中高端物业管理服务市场,以及选择了深耕经济高速增长且竞争没那么激烈的川渝地区。

  先说前者,与绝大部分物业管理服务公司不同,德商产投服务主要聚焦于中高端物业管理服务市场。招股书显示,2020年,德商产投服务在管平均物业管理费为3.9元,较成都市物业平均物业管理费2.6元高50.0%,较全国物业的平均物业管理费1.9元高105.3%。

  德商产投服务聚焦中高端物业服务市场的意义,体现在两个方面。

  一方面,聚焦门槛更高的中高端物业管理服务市场,可以避开竞争激烈的低端市场;另一方面,这不仅能够帮助公司开拓更多元的产业链服务,还能帮助其塑造良好的品牌口碑。

  从目前看,德商产投服务积累的全产业价值链服务能力,以及良好的品牌口碑,也推动了其增值服务、商业运营等业务的增长。招股书显示,德商产投服务在2018、2019、2020年的增值服务收入分别为3381.1万元、3493.2万元、6648.7万元。

  从行业视角来看,增值服务、商业运营等业务能大幅提高德商产投服务的综合实力。具体来看,增值服务业务的毛利率更高,不仅可以提高公司整体的盈利能力,还可以帮助公司打造多元化营收曲线,增强公司的抗风险能力。

  品牌塑造方面,德商产投服务也曾获得多项行业荣誉。比如,2018年公司被成都市物业管理协会评为“2018成都市物业服务企业综合实力50强”;2021年,公司被中国指数研究院评为“2021中国物业管理服务百强企业”。

  除了聚焦中高端物业服务市场,区位优势也是德商产投服务实现差异化发展的重要因素。从地域上看,德商产投服务选择深耕川渝地区,不仅避开了激烈的竞争,也充分享受到成渝经济圈快速增长的发展红利。

  根据弗若斯特沙利文数据,2015年至2020年,川渝地区物业管理服务公司的总收益从312亿元增加到551亿元,年复合增长率为12.0%;预计到2025年,川渝地区物业管理服务的总收益将达到924亿元,2020年至2025年的年复合增长率为10.9%。

  综合来看,聚焦中高端市场令德商产投服务具备了全产业价值链服务能力,进而可以更顺畅地拓展增值服务、商业运营服务等其他服务,提高公司综合实力;而深耕物业管理服务增速迅猛的川渝地区,则让德商产投服务收获了与城市发展“共振”的历史性机遇。

  从这个角度来说,差异化的打法令德商产投服务有了抢占更多市场份额的底气。

  多元化扩张,推动德商产投服务走向价值新起点

  在行业大分化的大背景下,规模仍然是物业管理服务企业的首要发展方向。对物业管理服务企业来说,规模主要体现在在管面积。

  过去几年,德商产投服务在管面积的增长同样十分迅猛。招股书显示,2018至2020年及2021年前5个月,公司在管建筑面积分别为53.35万平方米、79.2万平方米、383.46万平方米、415.42万平方米。

  那么,德商产投服务是如何持续扩大在管面积的呢?从行业来看,物业管理服务公司扩大在管面积的方式主要有三种:靠关联房企实现协同发展、收并购以及品牌外拓。

  从目前看,德商产投服务扩大在管面积的途径主要依靠前两种方式。具体来说,德商产投服务背靠德商置业集团,给其在管面积增长提供了强大支撑。作为成都房企销售排行榜10强,德商置业集团每年能够给德商产投服务提供可观的在管面积增长。

  与此同时,德商产投服务自身也拥有较强的资金实力以及并购整合能力。

  一方面,刚刚完成IPO的德商产投服务拥有充沛的资金储备。招股书显示,德商产投服务计划将募集资金的约60%,用于战略性投资及收购,以扩大物业管理和商业运营业务。

  另一方面,德商产投服务在并购整合方面拥有丰富的经验。2020年8月,德商产投服务收购中能集团,以扩大业务组合。2019年,中能集团仍处于亏损状态,而在德商产投服务的整合下,中能集团于2020年实现盈利,净利润率也提升至11.5%。

  从外部环境看,受到房地产流动性危机影响,当下物业管理服务公司的估值水平处于低位,为德商产投服务提供了一个绝佳的产业并购机会。

  Choice数据显示,截至2021年12月10日,今年物业管理服务行业已披露相关信息的并购交易达71宗,涉及并购方33家物业企业,交易金额约333.3亿元,相比2020年全年交易总额增长约215.33%。其中,并购标的估值水平在7.45倍与26.9倍之间,相比2020年的平均估值水平下降约20%。

  拉长周期来看,在物业管理服务行业持续增长的大背景下,德商产投服务凭借差异化的竞争力、雄厚的现金储备以及深厚的资源整合能力,有望在行业发展中获得更大的市场份额。从这个角度来说,此时的德商产投服务正处于业务发展的新起点,值得长期跟踪观察。

(责任编辑:李方)

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